Konut gelirlerinin beyan edilmesi yazı serisi (1. Kısım)

Mart ayının yaklaşması ile birlikte kira geliri elde eden mükelleflerin beyanname verme zamanı da yaklaşmaktadır. Yazımızın konusunu, Gelir Vergisi Kanunun 70. Maddesinde yer alan tüm mal ve hakların kiraya verilmesinden ziyade, kişilerin sahip oldukları konutlardan elde ettikleri kira gelirlerinin beyan edilmesi ve özellikli hususlar oluşturmaktadır. Konu özellikli ve detaylı bir konu olduğundan sadece bir yazıya sığdırılması mümkün bulunmamaktadır. Dolayısıyla bu seri birkaç yazıdan oluşmaktadır. Okuyucularımızın tüm yazıları takip etmesi konuyu tam olarak anlayabilmeleri için önem arz etmektedir.

Kira geliri elde edilen konutların; sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesinden gelir elde eden kiracıları mükellef kabul edilmektedir. Bu gelirlerin gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmesi ve mükellefler tarafından yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir.

Geçen sene Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından yapılan kapsamlı denetimlerde ilk defa beyanname veren 326 bin yeni ev sahibinin ortaya çıktığı ifade edilmiştir. Denetimlerin yoğun olduğu bu dönemde ev sahiplerinin elde ettiği kira gelirlerinin beyanı önem arz etmektedir.

Mükellefler bazı özellikli durumlarda kira gelirlerini beyan edip etmeme konusunda tereddüt yaşamaktadır. Bugünkü yazımızda “İki konutum var birinde oğlum oturuyor beyanda bulunmam gerekir mi? Kira olarak çok çok düşük bir bedel alıyorum. Nasıl beyanda bulunmalıyım? Hali hazırda boş duran konutum var. Bunun için beyanda bulunmam gerekir mi?” gibi soruların cevabını vermeye çalışacağım. Yukarıdaki soruların cevabı Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. Maddesinde yer alan “Emsal Kira Bedeli Esası” maddesinde yapılan düzenlemeler ile belirlenmiştir. Peki nedir bu emsal kira bedeli esası?

Emsal Kira Bedeli Esası Uygulaması

Bu konulardan biri; kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halidir. Böyle durumlarda “emsal kira bedeli” esas alınır. Yani; gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması veya kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanır ve mükellefin kira beyannamesi vermesi istenir. Örnek vermek gerekirse Mükellef (B), 2024 yılında emlak vergisi değeri 5.800.000 TL olan bir apartman dairesini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakmıştır. Bu durumda, mükellefin emsal kira bedeli üzerinden yıllık kira geliri hesaplaması gerekir. Emsal Kira Bedeli: 5.800.000 x %5 = 290.000 TL olarak hesaplanması ve bu tutarın, mükellef tarafından gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir.

Bu konunun istisnaları ise;

• Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması, (Örneğin; bir yazlığın, kış aylarında bakımı veya korunması amacıyla herhangi bir kişinin ikametine bırakılması)

• Binaların mal sahiplerinin usul (anne-baba, büyükanne-büyükbaba), füru (çocuklar, torunlar) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi, ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz. Örneğin mal sahibi baba, üç çocuğuna ve bir kardeşine birer konut tahsis etmişse, her çocuğuna ve kardeşine emsal kira bedeli hesaplanmayacak ve bu konutlar için beyanname verilmesine gerek bulunmayacaktır. Ancak çocuklardan birine veya kardeşe birden fazla konut tahsis edilmesi durumunda emsal kira bedeli vergi değeri yüksek olana uygulanmayacak, diğeri veya diğerleri için emsal kira bedeli esası uygulanacak mükelleften beyan etmesi istenecektir. Konutların mal sahiplerinin usul, furuğ veya kardeşlerinin her birine ya da birine bir konut tahsis edilmesi ve bu tahsisin ikamet amacı taşıması halinde emsal kira bedeli uygulanmayacak ve mükellefin gelir olarak beyan etmesine gerek bulunmamaktadır. Ayrıca bu akrabalık ilişkisinin genişletilmesi söz konusu değildir. Anne-baba, büyükanne-büyükbaba, çocuklar, torunlar ve kardeşler dışında kalan akrabalara kiralanması halinde mükellefin emsal kira bedeli üzerinden beyan etmesi gerekmektedir.

• Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi, (Akraba olmayan kişilere ev veya dairenin bir kısmının ikametgâh olarak tahsisi halinde istisna uygulanmaz ve elde edilen gelirin beyan edilmesi gerekmektedir.)

• Genel bütçeye dahil daireler ve özel bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar. (Örneğin; bir bina, genel bütçeye dahil olan bir kamu kuruluşuna yıllık 2 milyon TL’ye kiraya verilmiştir. Bu binanın emlak vergisine esas olan vergi değeri ise 100 milyon TL’dir. Burada 100 milyon TL x %5 = 5 milyon TL olmasına rağmen, kamu kurumlarına yapılan kiralamalarda emsal kira bedeli esası uygulanmayacağı için, bu bedel esas alınmayacaktır.)

Yazının diğer bölümü 28 Şubat’ta köşemde yayınlanacaktır.