Ev sahiplerini günah keçisi yapmayalım

Son 2 yıldır yaşadığımız yüksek enflasyon, doğal olarak ev kiralarını da hayli yükseltti. Hükümet, biraz da seçim ortamını olumsuz yönde etkilemesin düşüncesiyle, 1 Temmuz 2022’den itibaren bir yıl süreyle kira artışlarına yüzde 25 sınırlaması getirdi.

Her şeyden önce, Hükümetin, serbest piyasa koşullarına rağmen kira artışlarına ‘narh’ koyması, kanımca hukukî değildir. Bunun böyle olduğu, mesela faiz politikasından da rahatlıkla anlaşılabilir. Nitekim Merkez Bankası, ‘Politika Faizi’ olarak belirli bir rakam tespit ediyor, fakat bu rakamı bankalara dayatmıyor. Bununla birlikte Politika Faizinin, piyasa faizlerini kısmen de olsa dengelemesi sözkonusu.

Serbest piyasa koşullarında, genel idarenin fiyatlara doğrudan müdahalesi pek makul görülen bir durum değildir. Evet, idare zaman zaman piyasayı düzenleyici tedbirler alabilir. Mesela Kooperatif Marketler kurulması, piyasada istediği gibi at oynatan zincir marketleri az da olsa dizginleyebilmek için atılmış bir adımdır.

Bununla birlikte Hükümet, zincir marketlere herhangi bir ürün için tavan fiyat getirmedi. Zaten böyle bir uygulama da düşünülemez. Marketlerdeki fatura ve etiket karşılaştırmasına yönelik denetimler ise, yalnızca tribünlere oynamak kabilinden bir uygulamadır.

Şimdi bir zincir markette, herhangi bir ürünün geliş fiyatı ile satış fiyatı arasında birkaç kat fark olsa, denetimi yapan kamu görevlisi buna ne diyebilir? Mağaza sorumlusu, “Benim yer kiramı, personel giderlerimi, toplam maliyetlerimi biliyor musun ki, bana alış-satış fiyat farkını soruyorsun?” dediğinde, nasıl bir cevap verilebilir?

Elbette bu tarz denetimlerin psikolojik etkileri olacaktır.

Tekrar kira artışları konusuna dönersek…

Maalesef, sanki sadece kiracılar seçmenmiş gibi bir algı oluşuyor. Ve bu algı üzerinden, siyasetçiler kendilerini taraf tutmak zorunda hissediyorlar. Oysa kiracılar kadar ev sahipleri de seçmendir. Meseleye ‘oy’ getirisi üzerinden bakarsak, kiracılar ile ev sahipleri arasında sayısal bakımdan çok büyük fark çıkmayacağı kanısındayım.

Elbette işin bir de insanî boyutu var. Herkesin geçim ihtiyacı olduğu gibi, kiracıların da ‘dargelirli’ olma potansiyeli bulunuyor. Hükümet burada, biraz da korumacılık anlayışıyla hareket ediyor.

Öyle ama madalyonun öteki yüzüne de bakmak lazım. Düşünün ki, vatandaş ömür boyu çalışmış, oturduğu konutun dışında bir de kiraya verebileceği bir mülk edinmiş. Zaten yetersiz olan emekli aylığının üzerine, kiraya verdiği mülkten gelen üç-beş kuruşu da ekleyip, ay sonunu getirmeye çalışıyor.

Bugün Ankara ve İstanbul gibi metropolleri geçelim, Anadolu’daki kentlerde bile ortalama ev fiyatları 2 milyon liradan başlıyor. Biraz daha hallice bir evi alabilmek için 3 milyon lira veya üzerinde bir bedel ödemek gerekiyor. Rakamların bu düzeyde olması, yalnızca konut yetersizliğine bağlanamaz. İnşaat maliyetleri ortada... Son 2 yılda çimento fiyatları 4-5 katına çıktı. Demir fiyatları öylesine… 2 yıl önce 300 lira civarında olan işçi yevmiyesi, bugün bin TL’nin üzerine çıkmış durumda. Doğramalardı, seramiklerdi, bataryalardı filan derken, ciddi bir maliyet ortaya çıkmaktadır.

Diğer yandan, emlak piyasasının genel standardına göre, bir evin toplam maliyeti, genel olarak 12-15 yıllık kira getirisine denktir. Tersinden söylersek, bir konutun kirası, evin maliyetini 12-15 yılda ödeyecek düzeyle olmalıdır.

Meseleye buradan bakınca, 2 milyon TL değerindeki mütevazı bir evin bedelini, hadi 12 değil 15 yıllık kira geliri ile karşılamayı deneyelim: 15 yıl, 180 ay demektir. 2 milyon TL’yi 180 aya böldüğümüzde, 11 bin 111 TL tutar. Buna yüzde 15 de kira geliri vergisi eklediğimizde, 12 bin 777 TL eder. Yani normal şartlarda 2 milyon TL değerindeki bir konutun aylık kirasının 12 bin 777 olması gerekir ki, 15 yılda kendi bedelini amorti etsin.

İstanbul ve Ankara’daki seçkin semtleri gözardı edersek, hiçbir şehirde böyle bir kira getirisi zaten yok. En kabadayısı, 6-7 bin TL kira getirmektedir.

Tabi bu arada evin yıpranması diye de bir şey var. Ev sahibi evini kiraya veriyor. İçinde sabit eşyalar, dolaplar, mutfak tezgâhları, kombi, zemin parkeleri filan var. Bunlar yıpranıyor. Hiçbir şey olmasa, birkaç yılda bir evin boya-badana edilmesi gerekiyor. Bugün ortalama bir evin boya-badana maliyeti 40-50 bin TL’nin üzerindedir.

Hal böyleyken, piyasa şartlarına uygun düzeyde kira talep etmek durumunda olan ev sahiplerini, deyim yerindeyse ‘vicdansız-kapitalist-hacı hocalar’ modunda günah keçisi yapmak hakkaniyetle bağdaşmaz.

Şimdi, asgari ücret son bir yılda yüzde 107 artmış.

En düşük devlet memuru aylığı Temmuz’da 22 bin TL’ye çıkacak.

Devlet, tüm maktu alacakları için her yıl belirlediği ‘Yeniden Değerleme Oranı’nı, 2023 yılı için yüzde 120 olarak belirlemiş. Yani devlet diyor ki, alacağım maktu vergi, harç vs. hepsini yüzde 120 zamlı alacağım…

Ama ev sahiplerine dönüp, kira artışını yüzde 25’ten yukarı yapamazsın diyor. Bunda adalet var mıdır?

Kamunun ürettikleri de dâhil, piyasadaki mal ve hizmetlerin hiç birisinin fiyatına doğrudan müdahale edemeyen devletin gücü, galiba yalnızca ev sahiplerine yetiyor.

Yalnız, bilinmelidir ki bu ‘yüzde 25 narhı’, ev sahibi-kiracı ilişkilerini bozmaktadır. Kendi maaşına bir yıl içinde yüzde 100’ün üzerinde zam alan bir alt düzey memur dahi, ev sahibine yüzde 25 zam teklif etmeye utanır durumdayken, devletin bu işe böylesine bir dayatmayla müdahale etmesi kabul edilemez.

Mütevazı bir lokantada, kurufasülye-pilav yemenin bedeli bile 100 liranın üzerindeyken, günlük 100-150 TL’ye denk gelen ev kirasına yüzde 25 artış tavanı getirmek, açıkçası ev sahiplerini ezmektir.

İstanbul başta, bazı büyük şehirlerde, yatırım amaçlı edinilen konutların boş tutulduğu ve kiraya verilmediği gerçeği, hem ayrı bir değerlendirme konusu, hem de istisnaî bir durumdur. Devlet, boş tutulan konutlar için caydırıcı bazı vergi düzenlemeleri yapabilir. Tabi bu çok kolay değil. Kolay olan, ev sahibini günah keçisi yapıp, kiracılar üzerinden yoksulluk ajitasyonu yapmaktır.

1 Temmuz’dan itibaren yüzde 25 kira narhı uygulamasını uzatmaya hazırlanan ilgili bakanlık, burada yapılan yanlışı yeniden gözden geçirmelidir. Zira kiracılar gibi, ev sahipleri de bu ülkenin vatandaşıdır ve onlar da 3 hanelere ulaşan enflasyon altında ezilmektedir.